Informatii generale

I. Lucrari care trebuiesc autorizate

        Potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, autorizatia de construire se elibereaza in baza unei cereri a solicitantului pentru:

a) lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora, cu exceptia lucrarilor care nu modifica structura de rezistenta, caracteristicile initiale ale constructiilor sau aspectul arhitectural al acestora;
b) lucrari de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, care urmeaza sa fie efectuate la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, stabilite potrivit legii;
c) lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare si reabilitare privind cai de comunicatie, inclusiv lucrari de arta, retele si dotari tehnico-edilitare, lucrari hidrotehnice, amenajari de albii, lucrari de imbunatatiri funciare, lucrari de instalatii de infrastructura, noi capacitati de producere, transport, distributie a energiei electrice si/sau termice, precum si de reabilitare si retehnologizare a celor existente;
d) imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri, piete si alte lucrari de amenajare a spatiilor publice;
e) lucrari de foraje si excavari necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, prospectiunilor geologice, exploatarilor de cariere, balastiere, sonde de gaze si petrol, precum si alte exploatari de suprafata sau subterane;
f) lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu necesare in vederea organizarii executiei lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate o data cu acestea;
g) organizarea de tabere de corturi, casute sau de rulote;
h) lucrari de constructii cu caracter provizoriu: chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere situate pe caile si spatiile publice, corpuri si panouri de afisaj, firme si reclame, precum si anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole situate in extravilan;
i) cimitire - noi si extinderi.

Constrangeri

II. Constrangeri

        Constructiile ce urmeaza a fi ridicate trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul de constructie. Planul urbanistic general (P.U.G) poate fi modificat de planul urbanistic zonal (P.U.Z) dar si de cel de detaliu (P.U.D).

Principalele constrangeri sunt:
•    In ce domeniu urmeaza sa functioneze constructia.
•    Inaltimea maxima a imobilului exprimata atat in metri cat si in etaje.
•    Distanta dintre cladire si limitele terenului.
•    Procentul de ocupare al terenului (P.O.T).
•    Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T).
        P.U.Z - Plan Urbanistic Zonal
        Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile planului urbanistic general al localitatii din care face parte. Prin planul urbanistic zonal se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restrictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata.
        P.U.D - Plan Urbanistic de Detaliu
        Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General si Planului Urbanistic Zonal, explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. Planul urbanistic de detaliu reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire. Daca nu exista Plan Urbanistic de Detaliu pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza Planului Urbanistic General si Planului Urbanistic Zonal.
        In functie de proprietatile terenului si specificatiile acestuia, precum si de constrangerile enumerate mai sus, se elibereaza, de catre primarie, un certificat de urbanism. Acesta este actul oficial care tine evidenta tuturor constragerilor (conditiilor de construire) care trebuiesc respectate pe un anumit teren.
        Alti factori importanti:
•    Orientarea fata de punctele cardinale
•    Natura geotehnica a terenului
•    Natura juridica a terenului
•    Utilitatile urbane
•    Caile de acces
        Proiectul unei case trebuie sa satisfaca o serie de standarde, precum: functionale, estetice, economice, structurale, ecologice, de durabilitate in timp, de orientare cardinala,de viteza de executie.

Certificat de urbanism

III. Certificat de urbanism

        Pentru a putea construi, modifica sau demola o cladire, din punct de vedere legal, este necesara o autorizatie de construire sau de demolare dupa caz.
        Pentru autorizarea constructiei unei cladiri aveti nevoie de actul de proprietate asupra terenului, intabulat la judecatorie, planul cadastral, o declaratie pe proprie raspundere ca terenul nu face obiectul nici unui proces aflat pe rol, o ridicare topometrica intocmita de un topometrist autorizat si un studiu geotehnic. In cazul in care terenul face parte din circuitul agricol, acesta trebuie scos din acest circuit pentru a se putea construi pe el.
        Pentru obtinerea acestei autorizatii trebuiesc parcursi trei pasi principali:
•    Obtinerea unui Certificat de Urbanism (C.U)
•    Obtinerea de diverse avize
•    Intocmirea Documentatiei pentru Autorizatie de Construire (D.T.A.C)
        Certificatul de urbanismeste actul prin care autoritatea responsabila cu construirea din zona dumneavoastra va instiinteaza ce si in ce conditii puteti construi. Durata legala de emitere a certificatului, masurata de la depunerea actelor, este de maxim 30 de zile.
        Depunerea actelor si obtinerea certificatului de urbanism poate fi facuta de catre noi sau de catre dumneavoastra. Certificatul de urbanism nu permite construirea, ci enumera doar actele necesare pentru a obtine autorizatia de construire.
        Actele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism:
•    cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului
•    documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism
•    plan de incadrare in zona ( scara 1:5000 ), eliberat pe suport topografic si vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie si plan de situatie ( scara 1:1000, 1:1500);
•    act de proprietate sau alt titlu referitor la situatia juridica a terenului

Avize si acorduri

IV. Avize si acorduri

        Exista doua categorii de avize si acorduri:

•    obtinute de la furnizorii de utilitati (electricitate, apa, canal, gaze, telefonie, salubritate)
•    Cele obtinute de la diverse autoritati, privitor la probleme de: mediu, aparare civila, sanatate publica, aparare contra incendiilor, monumente istorice si zone protejate, regimul apelor de suprafata si din subsol, interventiile pe cladiri existente, circulatie (comisii la primarie si politie), etc.
        Nu se cer toate aceste avize pentru fiecare cladire, ci doar cele relevante in fiecare caz.
        Sunt cazuri in care unele avize sunt necesare pentru obtinerea altora.
        Durata de obtinere a avizelor variaza de la un caz la altul. In general, durata medie de obtinere a tuturor avizelor este de 45 de zile.
        Pe langa proiect, avize si acorduri, se mai cer de catre primarii: declaratie pe proprie raspundere ca imobilul nu face obiectul vreunui litigiu aflat pe rol intr-o instanta judecatoreasca, studiu geotehnic, ridicare topometrica, acordul vecinilor, expertize tehnice, diverse studii si altele. Din nou, aceste acte sunt cerute seclectiv, in functie de caz. Costul avizelor variaza si sunt stabilite de autoritatile care le elibereaza.
        In cazul interventiei pe cladiri vechi este necesara intocmirea unui raport de expertiza tehnica, de catre un expert atestat M.L.P.A.T. In toate cazurile este necesar un studiu geotehnic, intocmit de catre un inginer autorizat.
        Pretul studiul geotehnic si a ridicarii topometrice variaza in functie de natura si dimensiunile terenului.
        Pretul expertizei tehnice se calculeaza la metru patrat de constructie expertizata.
        Pentru obtinerea unor avize, acorduri si a autorizatiei de construire este necesara intocmirea documentatiei de autorizare a constructiei. Depunerea acestor documentatii la autoritatile competente poate fi facuta de catre dumneavoastra sau de catre noi asa cum se stabileste in momentul incheierii contractului de proiectare.

Autorizatia de construire

V. Autorizatia de construire este actul de autoritate al Administratiei Publice Locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii.

        Taxa de autorizare se calculeaza ca un procent (0,5%) din investitia autorizata. Atat autorizatia cat si certificatul de urbanism trebuie semnate de primar, arhitectul sef si secretarul primariei.
        Actele si documentele necesare obtinerii autorizatiei de construire:
•    cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa
•    proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura + specialitati conexe)
•    documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie,
•    actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie
•    certificatul de urbanism
•    avizele si acordurile legale necesare, cerute prin certificatul de urbanism
•    declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului

Executarea lucrarilor

VI. Executarea lucrarilor

        Legea va da (inca) posibilitatea construirii cu lucratori angajati direct de dumneavoastra, indiferent daca lucrarea este pe numele unei persoane fizice sau juridice. Acest mod de lucru se numeste regie proprie si are avantajul reducerii costului final cu cunatumul profitului si cheltuielior indirecte ale potentialei firme de constructii si al tva-ului adaugat peste acestea.
        Regia proprie are si dezavantaje importante: nu exista si nu poate exista un contract intre dumneavoastra si lucratori si, prin urmare, nu aveti pe cine sa trageti la raspundere in cazurile neplacute; nu aveti nici o garantie a calitatii lucrarilor; nu aveti nici garantia ca echipa angajata pentru lucrare isi va termina treaba in timpul stabilit; va trebui sa va ocupati direct de achizitionarea unora sau tuturor materialelor etc.
        In cazul in care faceti o lucrare in regie proprie este foarte important sa apelati la un consultant de specialitate pentru a putea controla mersul lucrarilor, atat tehnic cat si financiar.
        A doua posibilitate este sa angajati o firma de constructii pentru realizarea cladirii. Participarea arhitectului si a dirigintelui de santier este de preferat in aceasta alegere, fiind persoanele cele mai implicate in proiect, cat si in santier.
        Va recomandam ca la alegerea firmei de constructii care va realiza lucrarea sa tineti cont de urmatorele principii: prezentarea generala a firmei, portofoliul de lucrari realizate, modul de asigurare a organizarii de santier, propunerea si tipul contractului de construire, graficul de executie al lucrarilor esalonate in timp, oferta de pret (ofertele primite cu preturi foarte mici sunt fie nedocumentate suficient, fie in lipsa de lucrari; de asemenea, ofertele foarte costisitoare nejustificate financiar nu sunt plauzibile si nu pot fi explicate doar printr-un spor de calitate suplimentar)